DeFi和实体世界如何融合，区块链金融如何出圈，是我一直在思考和探索的命题，以下是AMA形式的思考轨迹：

1、如何看待区块链+的发展？

我之前写过一篇文章，叫《区块链的第三波浪潮》。从金融的角度看，第一轮浪潮开启于支付转账，09年起，比特币作为一种支付工具，颠覆了必须依赖传统金融机构才能支付转账的模式。诞生于08年经济危机后的比特币呼应了人们对传统金融系统的不满不忿，兴起了一波“去中心化”的思潮。

第二轮浪潮开启于股权融资，以太坊的诞生让ERC20 Tokens的发行极其简单，基于其实现的ICO，本质上是一种新的股权融资方式，同时在“牛市”行情里，给风投机构提供了一种回报率和流动性都极高的退出方式。当监管滞后和缺位时，少量项目可以面向全球投资者进行无门槛的股权众筹，那时，项目供给远远小于投资需求，百倍千倍的回报率也在情理之中，这就是所谓“泡沫”的来由。

第三轮浪潮就是区块链和广义的金融衍生品市场结合，DeFi的火爆一部分就来源于金融工具的丰富和创新。全球固收市场的规模是股权市场的3倍左右，截至2020年8月就达128万亿美金，在区块链金融里也是同理，从数字资产现货交易到借贷（MakerDAO，Compound，Aave），交易（Uniswap，Sushiswap）再到聚合（1inch），合成资产（Sythetix，Linear）和保险（Nexus Mutual），再及利率衍生品（Benchmark），证券化（UPRETS，BarnBridge），期权期货产品(Derebit)等，我们看到原生数字资产的衍生品正在崛起。

2、在 2019 年初，多项预测曾表示「2019 年将是数字证券发行元年」。这一年中，无论是监管框架逐完善的美国、欧洲等地，还是对数字资产展示兴趣的亚洲、澳洲等地，数字证券都成为了传统行业与新兴技术的交点，稳步发展。那么，如今，到了2021年，你是如何看待数字证券发行的？

2021年，数字资产市场的体量已经到达近1万亿美金，DeFi（去中心化金融）市场规模达137亿美金，美金稳定币市场规模峰值达387亿美金。而全球数字证券市场的市场份额仅占1亿美金。可见，实体资产与区块链世界仍未跨越鸿沟，实体资产和证券数字化的基础设施仍在搭建，一个极大的蓝海市场尚待挖掘。

从资产端来看，仅看地产行业，根据《The Business Research》 统计，2021年全球存量地产资产规模将达277万亿美金，根据MSCI 统计，地产投资规模跃升到10万亿美金，全球REITs市场规模则在3.5万亿美金左右 。从资金端来看，尽管COVID-19期间，美联储接连降息，美国房企的融资成本较低，但在中国，由于针对地产行业的“三条红线”等政策因素，拥有境外资产的中资房企拓宽新型融资需求的诉求非常迫切。美金稳定币市值的激增和DeFi借贷市场的崛起，为传统企业融资提供了一条潜在的更低成本的解决方案。

另一方面，目前的DeFi世界，主流的抵押物仍局限于BTC、ETH等价格波动剧烈的数字资产，一方面，由于数字资产市场市值仍不到一万亿美金，抵押品的增长潜力有限，另一方面，尽管数字资产流动性极强，但2020年我们经历的是牛市的上行周期，当市场转入必然出现的熊市，抵押物暴跌时，DeFi项目的TVL会大幅缩减，触发清算，又带动DeFi治理币的下跌，对市场造成一系列不可知和多米诺骨牌似的风险。

数字资产和实体资产，在定价、确权、清算、治理体系等方面有很多不同。实体资产的劣势很明显，比如流动性差，定价难，产权转移流程复杂，但也有很多优势，比如较为稳妥的价格，更大的体量和真实的现金流。将实体资产纳入抵押品是DeFi扩容和可持续发展不可或缺的一步。

目前，区块链世界纯链上的价格抓取方式如预言机，清算和实时拍卖机制，以及基于公链和地址的产权转移还不能完全适用于实体资产如地产。我们需要和各方，包括监管者、律师、区块链行业和金融领域的头部企业等共同探索一条结合了链上和链下，中心化和去中心化的解决方案。

3、在传统的房地行业中，对于房产商来说，负债率事一把双刃剑，有负债说明有投资，但是负债率高又影响到企业的风险承担能力，你是如何看待的呢？

对于房产商来说，没有负债就表示没有杠杆化的投资，资金利用率就不够高。而房产商存在去「播种」的需求，有去买被低估的资产的需求。这种情况下， 其动机并非是单纯的「缺钱需要融资」或单纯的「资产质地不好」，已经拥有了优良资产的房产商们一直在寻求「通过更具流动性的方式去投资目前被低估的资产」

我曾经写过一篇文章叫《金字塔式撒钱》。本质上，“信用”和“房地产”是相互捆绑的，银行信贷都是刚兑的，会不断增加负债端的规模，信贷扩张和房价上涨相互促进，共同推动一个“繁荣”进程。按照明斯基的理论，投资者分三类，对冲性、投机性和庞氏性融资者。对冲性融资者每个时期的现金收入都能偿付该期的本金和利息。对投机性融资者来说，其每期收入的现金能够偿付利息，但不一定能够偿付本金。而庞氏融资者，每期的现金流收入不但无法偿还到期本金，连利息都无法偿付。它不但要债务展期，还要出售资产或者新增借款来支付利息。反映在资产负债表上，就是增加了债务，减少了股权价值，提高了杠杆率。

由于股权融资者并不承诺偿付本金，所以股权融资比例越高，越偏向对冲性。商业银行一般需要利用短期融资为长期头寸融资，玩的是短借长还，属于投机性融资者。而房企，大部分是高杠杆运作的。房价上涨后，以房子作为抵押物可以借到更多的钱，借来的钱再次投入房产。渐渐的，从市场上借来的钱持续流入房地产，其他行业的投资遭到挤压，房价被不断推升；当房价高到需要整个家庭为此紧衣缩食的时候，消费力和内需也在衰减。于是，从银行借来的钱通过各种通道源源不断的涌向唯一几个能赚钱的领域，进一步推高风险资产价格。

08-18年，我们迎来了房地产市场与金融市场的繁荣期。在依靠银行信用投放货币的模式下，首先受益的是地方融资平台、国企和房地产企业，其中，房地产作为信贷的抵押品，呈现过度扩张的现象。近些年，地方债务和房地产的债务逐渐到期带来巨大的资金压力，而银行又受限于监管，无法继续向这些领域投放资金，资金链便很容易断裂。于是，便诞生了银行的影子来代司其职。影子化的信用创造链条可以表述为：“中央银行—大型商业银行和广义基金—同业存单—中小商行—同业理财—委外投资—二级市场或实体项目”。

货币的发行也是一条供应链，而且是金字塔形的，在不同层级融资成本是不同的。利率就是借钱的成本，就是钱的价格。房产企业原来可以从商业银行表内借款，后来可以从非银机构以非标形式借款，甚至以P2P形式线上借款，海外发美元债借款，做科技业务到资本市场募资。但到今年，无论哪种渠道都收紧了。所以房企的负债率高企，而且很难再融到低成本的资金，再投资就会变得非常困难。

4、房地产与前沿科技和金融工具的结合逐步形成了一种发展趋势，无可避免，那么你觉得区块链应该如何帮助房地产？

我一直觉得我们需要探索一个“乾坤大挪移”的方案。可以让传统的老钱将资产配置到新兴资产上来。而老钱不一定是以现金的形式直接购买数字资产，也可以是以资产的形式投资于数字资产。

老钱（Old Money）是几十年甚至百年前从金矿、地产、石油、零售等传统行业里或股票、债权、期货等传统资本市场里摸爬滚打的赚得的。在这个时代，数据就是石油，Token就是金矿，存储就是地产，通信协议就是高速公路，交易所就是纳斯达克。尽管它们在线下不可见，不可摸，不存在具象的物质实体，却正因为它们轻盈、虚拟的特性，可以跨越时空的束缚，每周7天，每天24小时的无缝运转，让全世界的资产实现高速率的流动和无摩擦的互换。

比如缺乏流动性的地产资产，先变成类REIT的金融产品，结合区块链技术变成可分割和更小单位的标准化投资工具，和数字资产形成交易对，在二级市场或DEX上进行交易，这种方式可以帮助“老钱”盘活自己的存量资产。

房地产行业有两个大的趋势。首先是时间上的拉长，房地产在过去一直是以粗犷、简单的方式进行建设和销售，而现在已转变成了集合商业运营、物业管理等为一体的综合化业务，卖不出去的房子需要盘活，在这过程中又衍生出了REITs等一系列解决方案。

其次是空间维度的上升，房地产从最初钢筋混凝土这样的线下物质空间，逐渐上升到了线上空间维度，数据、用户和算法成为最重要的因素。区块链作为一项应用于数据确权和溯源的技术，在这样的背景下就显得尤为重要。

5、我们知道区块链是一个新兴的行业，目前很多国家的政策都持观望态度，这对区块链业务开拓全球版图有何影响吗？

与传统资本市场略有不同的是，区块链生来就是国际化的产业，面向的是全球的资本市场和数以万计的交易所，各国政府互相博弈，各有所图，对区块链抱持着不同的态度，故而无法形成合谋，这就使得跨境的政策套利成为可能。项目可以从政策友好的国家如新加坡取得法律和合规文件，从注册在瑞士和开曼的风险基金处获得融资，再到注册于马耳他的交易所上市。针对这种全球政策套利的现象，美国的著名风险投资人Tim Draper说，比特币对他来说最激动人心的一点便是它是一个全球货币，由此，未来各国政府会变成一个个需要进行公开竞争的公共政务提供商，而不再是特定国境内的垄断者。Virtual Citizens（数字公民）和创业者可以用脚投票，我不喜欢你便可以离开，转向其他地域更友好的政务服务商。因为行业的这种特性，各国尤其是小国，会有一种FOMO（Fear of missing out，错失机会恐惧症）和想要借此弯道超车的心态，故而选择对区块链态度友好。